近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权RE创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案ITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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