导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.反函数常用公式大全，反函数运算公式86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)反函数常用公式大全，反函数运算公式均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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