万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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