近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的chū)高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募R四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的EITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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