万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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