饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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