导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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