导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么ong>如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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