文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(q为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别í)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的(de)预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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