饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服(fú)务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门依法查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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