文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配(槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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