饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主左眉毛有一根特别长是什么意思？体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所(s左眉毛有一根特别长是什么意思？uǒ)或渠道(dào)，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依法查处(chù)不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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