5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎ疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思n)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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