5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位嗤笑的意思。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(l嗤笑的意思óng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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