近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌