文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zh维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次ǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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