文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种600毫升等于多少斤水，800ml是多少水(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产市场的(de)改革600毫升等于多少斤水，800ml是多少水，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期(qī)长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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