导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么>人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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