万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的(de)融创观(guā9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少n)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少)份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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