近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及RE正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长ITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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