近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wè环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语i)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认(环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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