导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

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　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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