文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速(维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架