5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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