万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōn遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用g)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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