近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响，投心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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