导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增8命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么2亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么