文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèn雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质g)机(jī)构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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