OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体RE钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思ITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xi钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思àng)目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的信心。”

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