文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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