OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs天之蓝52度多少钱一瓶市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园(yuán)项天之蓝52度多少钱一瓶目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需(xū)求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产上市(shì)平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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