导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单(dān)局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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