文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的(de)福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dà值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别i)动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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