5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cos180°是多少，cos180度等于多少cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(cos180°是多少，cos180度等于多少zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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