文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长(z225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子hǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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