5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些)重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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