导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年(抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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