OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案(à小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询n)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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