文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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