文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门(mé其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义n)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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