OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟外科鼻祖是谁？扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础外科鼻祖是谁？设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是(shì)黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意(yì)向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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