万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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