5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月1涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗0日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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