近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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