“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？

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