OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù顶的速度越来越快越叫的原因)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的(de)扩募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的(de)信心，预(yù)计签署意(yì)向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　顶的速度越来越快越叫的原因当谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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