近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(h尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快óng)前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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