一线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳取消(xiāo)二手(shǒu)房指导价(jià)的消息在房产圈刷屏(píng)了(le)。

　　这条消息为(wèi)什么(me)这(zhè)么(me)重要？首先(xiān)二手房指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是(shì)最后一个(gè)还在“认真”实施这条政策的(de)城市，最后深圳是房价(jià)前三的(de)核心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都(dōu)具有(yǒu)风向标意(yì)义。

　　有分析人士(shì)指出，深圳二手房(fáng)指导价如(rú)果取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房(fáng)回(huí)暖有利(lì)于深圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有(yǒu)利于全(quán)国楼(lóu)市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

　　1

　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房指导价”正式结束(shù)。传言称：二手房贷(dài)款不(bù)按官方(fāng)参考价（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备(bèi)案价和评估(gū)价孰(shú)低为(wèi)准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文(wén)件(jiàn)。据证券时报21日消息，目前深(shēn)圳多家(jiā)大行表示“尚未接到正式(shì)通知，目前仍按参考价办理按揭(jiē)”。所以还需(xū)要持续的(de)关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃进认为，本次政策大概率为真(zhēn)，更多体现为(wèi)银行贷款等领域按照(zhào)新的规则进行，但不会出(chū)台(tái)正式文件。

　　有时(shí)候，有些事情，是不(bù)用发文(wén)件的(de)。毕竟可以(yǐ)“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日，深(shēn)圳楼市二手房指(zhǐ)导价横(héng)空出世。当(dāng)时，深圳(zhèn)一(yī)口气(qì)公布了全(quán)市3595个小区的参考价(jià)，很多南山、福(fú)田、宝安中(zhōng)心区(qū)的(de)高价盘(pán)，直接按照当(dāng)时的市场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按照指(zhǐ)导价来(lái)计(jì)算首付、发(fā)放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害，但经(jīng)历了(le)这(zhè)两年的痛苦(kǔ)，才(cái)深知为啥(shá)叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指导”，可以首(shǒu)付(fù)3成即300万；如果指(zhǐ)导价(jià)打(dǎ)七(qī)折即700万，那么(me)首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支付的部(bù)分，实际首付去到了510万，相当于(yú)首付5成了（多给(gěi)210万首付）。这直接让大批量(liàng)买(mǎi)家，失去了购房能力(lì)，相当于(yú)强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参(cān)考价以后，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合(hé)肥(féi)、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进(jìn)。事实(shí)也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年10月，根(gēn)据安(ān)居客的统计，实(shí)施(shī)二手(shǒu)房指导价的10个城市，有(yǒu)8个挂牌价降了(le)。

　　2022年(nián)受(shòu)到疫情的影响，二手(shǒu)房更(gèng)是惨(cǎn)不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例，全国(guó)70个大中城市(shì)房价(jià)只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中心(xīn)数据显示(shì)：成交量上，二手房指导价出台当(dāng)年，深(shēn)圳(zhèn)二手住宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全(quán)年成(chéng)交(jiāo)量仅(jǐn)2.2万(wàn)套，创近二十(shí)年最(zuì)低(dī)记录，相较2020市(shì)场高峰缩水近八成。

　　价格方面(miàn)，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价发布当月相比，如今(jīn)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌价低于及接近(jìn)参考(kǎo)价的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于(yú)参考价。

　　只有真(zhēn)实(shí)经历其中(zhōng)的人(rén)，才能深切的感知其威(wēi)力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码(mǎ)农三年前高杠杆买了2套华润(rùn)城，月(yuè)供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒(méi)体(tǐ)推测，如果案(àn)例属实，买家的实(shí)际(jì)购(gòu)房(fáng)成本高达(dá)20万/平，目前价格(gé)跌(diē)至(zhì)14万/平，叠(dié)加这三年的房贷(dài)和持有成本，差不多亏损超(chāo)千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两(liǎng)年感受到了(le)太多“心酸(suān)”。二手房成交量创下多年新低，学区房神(shén)话不再，房产中(zhōng)介的日子(zi)难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年(nián)以来，实施了(le)二手房指导价的城(chéng)市陆陆续续(xù)低(dī)调退出，目前只有深(shēn)圳还是最后的(de)“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线(xiàn)城市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在房山(shān)区(qū)试(shì)点多(duō)子女家庭和(hé)职(zhí)住平衡家(jiā)庭购房支持政策。上海也考虑予(yǔ)以多(duō)孩家庭在(zài)新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大中(zhōng)城市(shì)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售价(jià)格变动(dòng)情况(kuàng)来看，广(guǎng)州、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍然是同比去年依然(rán)是下降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同比增(zēng)长了，其他二线城市(shì)如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城市价格都是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上(shàng)，上(shàng)面(miàn)可(kě)能(néng)更(gèng)急。3月份，两部门联合发文，全面(miàn)推动(dòng)二手(shǒu)房“带押过(guò)户”全国(guó)实施，这是一条被广泛(fàn)好评的新政。对于激(jī)活二手房交(jiāo)易，具有(yǒu)定海神针(zhēn)般(bān)的作用。

　　住建部部长倪虹近日更(gèng)是指出：建筑(zhù)业(yè)、房地(dì)产企(qǐ)业要发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回(huí)归到常识(shí)，从字(zì)面(miàn)理解一下这两个词，意思就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也(yě)许(xǔ)，今(jīn)年扶持楼市(shì)的政(zhèng)策，还有一(yī)大(dà)波正在路上(shàng)...

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