导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　<2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历strong>城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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