“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的(de)关注度从板块向单(dān)个标的(de)转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论(lùn)是业绩(jì)，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个(gè)股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产(chǎn)个股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道(dào)中进(jìn)行选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个基准：有大的(de)国(guó)资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发资金(jīn)来(lái)源(yuán)，可(kě)以发现，其实银(yín)行的(de)信(xìn)贷倾(qīng)向(xiàng)是不太(tài)愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款的，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售情况相(xiāng)较一(yī)般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比(bǐ)较困难(nán)，所以整个行业出(chū)现了(le)一个很明(míng)显的分化(huà)，无论是在销售，还是(shì)融(róng)资等各个方面都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资(zī)背(bèi)景的民营房(fáng)企(qǐ)股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会(huì)特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是(shì)行业内的(de)最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不是行业内最高(gāo)的(de)；融资成本是否是行业内最低的；建安成本(běn)是否也是业(yè)内最低的(de)；这些都(dōu)是我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房(fáng)企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京(jīng)投发展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色(sè)的国央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年，不少国(guó)企，甚至(zhì)地(dì)方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度(dù)尤为重(zhòng)要，节(jié)奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于(yú)房企储备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以及(jí)过于(yú)激进(jìn)的(de)扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进(jìn)行(xíng)举例(lì)，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续(xù)4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉到机(jī)会来了，其(qí)开始在一线城市进行(xíng)大举拿地(dì)，净(jìng)负债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左右水准提(tí)高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新(xīn)购入地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类(lèi)夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的(de)特(tè)点。一方面，在(zài)于它本(běn)身储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人(rén)感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市(shì)场没有想(xiǎng)象得那(nà)么好(hǎo)，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度(dù)是否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要(yào)比“三道红(hóng)线”对房企的(de)净负债(zhài)率要(yào)求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较(jiào)积(jī)极的(de)房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年(nián)净负债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债率(lǜ)持(chí)续(xù)居高不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积(jī)极的拿地策略的同时(shí)，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具(jù)备“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实际上(shàng)，他们是(shì)以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企自然(rán)而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并不意(yì)味着，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数(shù)民(mín)营房(fáng)企同样受到机构的(de)青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一季(jì)报，滨江集(jí)团的十大流通(tōng)股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回(huí)报灵(líng)活配置(zhì)混合型(xíng)证券投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一(yī)季报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐(lài)，和其自身的(de)基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨江集团仍是表现出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发布的(de)2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实(shí)现了(le)扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持自(zì)身业(yè)绩(jì)的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年(nián)报(bào)，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营收(shōu)来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛(gé)找房(fáng)、住在(zài)杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的(de)是(shì)，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团股价翻(fān)了(le)超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多(duō)家机构的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房(fáng)地产开发只(zhǐ)是(shì)房地产产(chǎn)业(yè)链上(shàng)的(de)中游(yóu)环节，其(qí)上(shàng)游主(zhǔ)要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻(bō)纤(xiān)等材(cái)料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开(kāi)工不足导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的(de)思(sī)路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国房地产行(xíng)业(yè)在进入(rù)存量(liàng)房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为(wèi)居民(mín)保(bǎo)有的住房规模越来越大(dà)，随着时(shí)间的(de)增加(jiā)，内装更(gèng)新的(de)需求也会(huì)越(yuè)来越(yuè)多。美(měi)国过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好(hǎo)和内(nèi)装相关的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道(dào)龙头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分别是(shì)富安(ān)娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是前(qián)者(zhě)在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说酷(kù)奇智”自(zì)有品牌(pái)。第(dì)一季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早(zǎo)已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私募(mù)的(de)明河2016，都在其中出(chū)现，占据(jù)了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价(jià)值派基金经(jīng)理曹名(míng)长在(zài)管的(de)产品(pǐn)，首季(jì)其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多(duō)因(yīn)素(sù)一度(dù)沉寂(jì)，不(bù)过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是(shì)志邦家居。同一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是(shì)营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广发策(cè)略(lüè)优(yōu)选和(hé)广(guǎng)发安宏回报均(jūn)增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通(tōng)股股东(dōng)中仅有的(de)两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公司金牌(pái)橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他(tā)的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下游的物业(yè)股也越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不过(guò)这类标的(de)大多(duō)在(zài)香(xiāng)港上市，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述上(shàng)海公募基金经理举例(lì)分析：“物业服务不(bù)是(shì)一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望(wàng)挣的是市场化应(yīng)该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘(pán)占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能(néng)做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产品提价的(de)公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定(dìng)人员成本(běn)的年度(dù)增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能(néng)做到(dào)提(tí)价(jià)难度是非常大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在(zài)业(yè)内做(zuò)到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说